٢ فبراير ٢٠٢٣5 دقائق قراءة

مشاكل شراء العقار في تركيا

تاريخ التحديث: ٥ يناير

تواصل الثورة العقارية في تركيا طريقها وتصاعدها ونموها على مُختلف الأصعدة وذلك مُنذ العام 2012 بُعيد صدور قرار برلماني بالسماح للأجانب تملك العقارات التركية.

ويتماشى تطور القطاع العقاري في تركيا مع تطور القطاعات الأخرى، وقد شهدت تركيا زيادة وتيرة البناء وارتفاع نشاط الشركات الإنشائية في العقدين الأخيرين من الزمن.

ومن الطبيعي أن يتولد عن القطاع العقاري في تركيا بعض العقبات، ما هي أبرز مشاكل شراء العقار في تركيا؟ وكيف يُمكن تجنبها؟

جدول المحتوى:

أبرز مشاكل شراء العقار في تركيا

الاحتيال العقاري في تركيا

تدني أسعار صرف الليرة التركية

عدم الاطلاع على قوانين العقارات التركية

عدم قراءة وفهم بنود عقد الشراء

مشاكل شراء العقار بالتقسيط

مشاكل شراء العقار قيد الإنشاء

مشاكل الاستثمار العقاري في تركيا

نصائح مهمة لتجنب مشاكل شراء العقار في تركيا

أبرز مشاكل شراء العقار في تركيا:

تتطلب عملية التملك العقاري في تركيا بعض الخطوات والأوراق التي تؤدي إلى نقل ملكية العقار من شخص لآخر، ولكن أثناء ذلك يُمكن الوقوع في مشاكل شراء العقار في تركيا وأبرز هذه المشاكل هي:

1-الاحتيال العقاري في تركيا:

إن التحذير من الوقوع ضحية التحايل العقاري هي من ضمن أساسيات عمل TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران.
بهدف تنوير المُستثمرين وإرشادهم نحو الطُرق القانونية الآمنة لشراء العقارات التركية والاستثمار العقاري في تركيا.
وذلك عبر برنامجها الاحتيال العقاري بمواسمه الثلاث وحلقاته المتوفرة على قناة تركيا شقة الأحلام بموقع يوتيوب.

يتمثل أحياناً الاحتيال العقاري في تركيا عبر شركات وهمية تُقدم نفسها عبر وسائل التواصل الاجتماعي والإعلانات المُبهرة على أنها من الشركات العقارية الخبيرة والقوية في السوق التركية.
حيث تعمل على الإيحاء للعُملاء وجذبهم من خلال عروض وهمية من أسعار عقارات غير حقيقة للإيقاع بهم والاحتيال عليهم من خلال هذه الطريقة والكثير من الطُرق الاحتيالية الأخرى.
كبيع عقارات وهمية ليست موجودة سوى على الورق وفي المُخططات فضلاً عن صور وأشكال كثيرة من الاحتيال العقاري.

2-تدني أسعار صرف الليرة التركية:

إن تدني سعر صرف الليرة التركية وتُغير قيمتها أمام الدولار الأمريكي وباقي العُملات الأخرى هي أكثر ما يُقلق المُستثمرين
إلا أن ذلك القلق سرعان ما يتلاشى بعد إلقاء نظرة على واقع سوق العقارات التركية وموقعها من الاقتصاد التركي ومساهمته البناءة.
تمثل العقارات التركية هي أحد أعمدة الاقتصاد التركي الذي لا يقوم على التضخم والليرة التركية بل على الإنتاج والاستثمار والتوظيف والصادرات وهذا ما صرّح عنه كبار المسؤوليين في تركيا. استمرار طلبات الأجانب بشراء المزيد من العقارات التركية ونمو مبيعات العقارات شهر بعد شهر وعام بعد عام.
بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات في تركيا إلى أرقام غير مسبوقة وذلك بالتزامن مع تدني سعر صرف الليرة التركية وارتفاع مستوى التضخم في البلاد.
وبالتالي فإن نسبة حصول خسائر في القطاع العقاري جرّاء تدني قيمة الليرة التركية معدومة تماماً سيما أن جميع العقارات في تركيا يرتفع ثمنها بمجرد حصول أي تغيير في سعر صرف الليرة التركية لتتناسب مع واقع السوق الحالي.

3-عدم الاطلاع على قوانين العقارات التركية ومراحل التملك العقاري:

من مشاكل شراء العقار في تركيا أيضاً عدم المعرفة الكافية من قبل المُستثمر الأجنبي بقوانين العقارات التركية.
وما هي حقوقه وواجباته وما له وما عليه، وعدم درايته الكافية بالرسوم والضرائب ونفقات العقار قبل وبعد الشراء.
بالإضافة إلى عدم الاطلاع الكافي على خطوات ومراحل التملك العقاري في تركيا والأوراق المطلوبة للحصول على وثيقة الطابو التي تعني الاعتراف الحكومي بنقل ملكية عقار ما من المالك القديم إلى المالك الجديد.
لابد هُنا من التواصل مع مُستشار عقاري موثوق في تركيا لإطلاعه على جميع خبايا سوق العقارات التركية وتكوين صورة كاملة وشفافة عن إيجابيات وسلبيات التملك العقاري في تركيا والأوراق المطلوبة وخطوات الشراء وبعدها ترك حريّة الاختيار للمُستثمر نفسه.

4-عدم قراءة وفهم بنود عقد الشراء:

العقد هو شريعة المُتعاقدين والقوانين التركية تعترف بالعقود المُبرمة بين البائع والشاري والتي تحمل توقيعهما ومُصدقة لدى النوتر التركي
وينص عقد شراء العقارات في تركيا على أن البائع هو الطرف الأول من أطراف العقد والمشتري هو الطرف الثاني.
ويتناول العقد أيضاً المعلومات الشخصية لكلا الطرفين، بالإضافة إلى معلومات أخرى وتفصيلية تتعلق بالعقار من ناحية الموقع والمنطقة والمساحة الكلية والإنشائية وعدد الغرف والأدوات التي سيتم تسليمها مع العقار وموعد التسليم وما إلى ذلك.
عادةً ما يتألف عقد شراء العقارات في تركيا من عدة بنود تحفظ حقوق البائع والمشتري معاً وبمجرد توقيع الطرفين عليه يعني ذلك موافقتهما على جميع ما ورد في العقد وبالتالي أصبحوا مطالبين أمام القانون التركي بإيفاء تعهداتهم التي وقعوا عليها في العقد.
يُكتب عقد شراء العقار باللغتين التركية والإنجليزية ويحق أيضاً للمستثمر طلب ترجمته إلى لغة ثالثة في حال عدم معرفته الكافية بإحدى هاتين اللغتين أو إحضار مترجم موثوق لترجمة بنود العقد وشرحها بالكامل.
يُعتبر عدم قراء عقد الشراء من أهم مشاكل شراء العقار في تركيا ولا يُنصح أبداً بالتوقيع السريع على العقد قبل الفهم الكلي والتفصيلي لبنود العقد والموافقة عليها من قبل الطرفين.

5-مشاكل شراء العقار بالتقسيط:

يختلف شراء العقار في تركيا نقداً عن شراءه بالتقسيط لذلك يجب أن يعلم المُشتري أنه عند التوجه لشراء عقار بالتقسيط لن يحصل على وثيقة الطابو فوراً سواءً كانت طابو ارتفاق أو طابو تام (في حال كان العقار جاهزاً) إلا بعد أن يتم سداد كافة أقساط العقار.
يسمح القانون التركي للأجانب بشراء العقارات التركية بالتقسيط وتُقدم مُختلف الشركات الإنشائية عروضاً لشراء العقار بالأقساط بدفعات أولى تتراوح بين 30% و50% ودفعات شهرية على 12 أو 24 أو 36 شهراً وتصل أحياناً إلى 48 شهر.
يتوجب هُنا على المُشتري الالتزام الشهري بسداد الأقساط عبر تحويل مبلغ القسط لحساب البائع والاحتفاظ بالإيصالات حتى اتمامها جميعاً من أجل مُطالبة البائع بالتوجه إلى مديرية الطابو لإجراء نقل الملكية العقارية.
هُنا لا يستطيع البائع التنصل من نقل الملكية سيما أن ذلك مذكور ضمن بنود عقود الشراء الموقع من قبله والمصدق لدى النوتر التركي، وغالباً ما يكون البائع شركة إنشائية كبيرة لن ترغب بالدخول في قضايا أمام القضاء التركي تعلم تماماً أنها الخاسرة في حال عدم إيفائها بتعهداتها المنصوص عليها في عقد الشراء.

6-مشاكل شراء العقار قيد الإنشاء:

يتجه بعض المُستثمرين الأجانب إلى شراء عقارات قيد الإنشاء بسبب تدني أسعارها قياساً بالعقارات الجاهزة حيث يعتبر ذلك طريقة استثمارية مُثمرة وناجحة تحقق للمُستثمر أرباحاً تتراوح بين 50% و300% بحسب مدة الإنشاءات المُتبقية فكلما طالت مدة التسليم كلما ارتفعت نسبة الأرباح والعكس صحيح.
لكن الجانب المُظلم هُنا أن بعض شركات الإنشاءات قد تتأخر عن تسليم العقارات وتماطل في إنهاء أعمال البناء لشهور وأحياناً لسنوات أو ربما تتعرض شركة الإنشاء للإفلاس وبالتالي دخول المُستثمر في قضايا خلافية مع شركة الإنشاء واضطراره لرفع دعوى عليها لدى القضاء التركي.
بالرغم من أن القاضي التركي سينصفه في النهاية وسيطالب شركة الإنشاء بتعويضه عن المبالغ المدفوعة بالإضافة إلى مبالغ لتعويض الخسائر ولكن هذا الأمر قد يطول لعدة أعوام.
لذلك هُنا لابد من شراء العقارات قيد الإنشاء من شركات معروفة في سوق المقاولات التركية وذات سمعة طيّبة وفق آراء العُملاء وتقييماتهم وسجل أعمال الشركة السابق داخل وخارج تركيا.

مشاكل الاستثمار العقاري في تركيا:

إن تملك عقار في تركيا من أجل السكن شيء وتملك عقار من أجل الاستثمار العقاري في تركيا شيء آخر، لذلك يجب إطلاع المُستشار العقاري على الهدف من الشراء سيما أن المناطق الاستثمارية في تركيا وإسطنبول تختلف عن المناطق السكنية ومزايا العقار الاستثمار تختلف عن مزايا العقار السكني.
لا يعني ذلك أن شراء عقار سكني واستثماره هو أمر خاسر أبداً ولكن أرباحه أقل بكثير من أرباح العقار ذو المزايا الاستثمارية.